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Come si calcola il valore reale degli immobili?

Conoscere il valore reale di un immobile è utile per instaurare un rapporto di fiducia e trasparenza tra chi vende e chi acquista.

La capacità di determinare (nel modo più oggettivo possibile) il VALORE REALE degli immobili rappresenta da sempre una difficoltà sia per chi acquista che per chi vende. Questa mancanza può comportare confusione, speculazioni, cattiva informazione o semplicemente diffidenza.

Le norme che regolamentano i calcoli per la determinazione dei valori immobiliari, sono definite dall'agenzia delle entrate ma non sono sufficienti per fissare un prezzo esatto ed oggettivo a causa delle variabili dovute alla localizzazione, all’edificio e all’unità specifica.  Come suggerire un regolamento di determinazione comune e condiviso? Per rispondere a questa domanda abbiamo raccolto una selezione ragionata di documenti ufficiali e convenzionali che insieme permettono a tutti il calcolo. 

Il nostro ufficio tecnico resta comunque a disposizione per consulenze e richieste di chiarimenti in merito. 
 

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Come calcolare, secondo l’Agenzia delle Entrate.

L'agenzia delle Entrate ha diffuso il provvedimento direttoriale 2007/120811 del 27 luglio 2007 con il quale sono state varate le disposizioni, sull'individuazione dei criteri per la determinazione del valore normale dei fabbricati.

Secondo quanto stabilisce, il valore normale dell'immobile è il prodotto di tre elementi:

superficie commerciale di regola risultante dal certificato catastale

  • valore unitario
    determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)
  •  
  • coefficienti di merito
    relativi alle caratteristiche dell'immobile.
  •  
  • VR= sc•vu• cm

  • VR_ valore reale dell’immobile espresso in €
  • sc_  sommatoria della superficie commerciale  in mq
  • vu_ valore unitario commerciale espresso in €/ m2
  • cm_ coefficiente di merito dell’immobile   in %

 

1. Il computo della “superficie commerciale” Norma UNI 10750 (sc).

Punto di partenza per ogni tipo di calcolo è l’esatta definizione della superficie commerciale.
La superficie commerciale viene determinata partendo dal certificato catastale, il quale oltre che definire la proprietà, la localizzazione e le origini dell’immobile, definiscono in maniera inequivocabile le superfici realmente esistenti al catasto e quindi legalmente utilizzabili.
Il certificato catastale può essere richiesto da qualsiasi cittadino o sul sito dell'agenzia del territorio alla sezione visure catastali o rivolgendosi allo sportello del catasto della città di appartenenza e richiedere una visura catastale secondo due metodi di richiesta:
per immobile (quindi si conoscono gia gli estremi catastali di foglio, particella e sub) per determinare tutti gli estremi dell’unità (classe, categoria, destinazione d’uso, ecc.)
per soggetto (quindi partendo da un nominativo) per determinare le proprietà di uno specifico soggetto.
Questa richiesta ha un costo piuttosto ridotto (qualche decina di euro al massimo) ed è consigliato sempre accertarsi di aver preso visione dei certificati catastali prima di procedere ad un acquisto. Gli stessi in ogni modo sono normalmente forniti dalla parte venditrice o dall’agenzia di intermediazioni.
“Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si considerano:


a. la somma delle superfici interne comprensive delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali.
effettuato con i criteri seguenti:

  • 100% delle superfici calpestabili;
  • 100% delle superfici occupate in pianta da pareti divisorie interne;
  • 100% delle superfici occupate in pianta da pareti perimetrali non condivise;
  • 50% delle superfici occupate in pianta da pareti perimetrali condivise.
Il computo delle superfici occupate da pareti perimetrali non potrà, comunque, eccedere i 50cm (25cm in caso siano condivise) e/o il 10% della somma delle superfici calpestabili e/o occupate in pianta da pareti divisorie interne. In caso di eccesso, la parte eccedente non viene inclusa nel calcolo calcolo. Le misure sono risultanti dal certificato catastale o da misure reali prese in loco. La differenza rilevata in loco non può comunque superare il 10% di quanto dichiarato nel certificato catastale.

b. la somma delle quote percentuali di superfici esterne comprensive delle superfici occupate da recinzioni, vialetti esclusivi, ecc;
effettuato con i criteri seguenti:
  • 25% dei balconi e terrazze scoperte;
  • 35% dei balconi e terrazze coperte (si intendono coperte superfici chiuse su tre lati);
  • 35% dei patii, cavedi e porticati;
  • 60% delle verande;
  • 15% dei giardini di appartamenti e casette a schiera;
  • 10% dei giardini di ville e villini.

Le superfici occupate da viali, giardini, parchi, strade di accesso e recinzioni condivise, vanno ripartite proporzionalmente tra le proprietà.
Alcune soluzioni architettoniche moderne sono di difficile definizione (giardini invernali, giardini pensili, ecc.). Per la loro determinazione si preferisce assoggettare ad una categoria simile sopra riportata e/o sommando quelle interessate.

Es.: Giardini invernali = verande (60%) + giardini d’appartamenti (15%) = 75%. Giardini pensili = terrazze (25%) + giardini d’appartamento (15%) = 40%

c. la somma delle quote percentuali di altre superfici (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.).
effettuato con i criteri seguenti:

  • 75% dei garage;
  • 75% dei box e posti auto coperti;
  • 75% delle cantine
  • 30% dei box e posti auto scoperti;

    Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale. L’osservatorio OMI definisce specificatamente il valore di garage e box nella sezione ricerca valori immobiliari.

 

2. Il valore unitario delle “quotazioni immobiliari”.

Sul sito dell’Agenzia del Territorio , nella sezione dedicata all’Osservatorio del Mercato Immobiliare sono pubblicate con cadenza semestrale le quotazioni immobiliari relative agli 8.100 comuni dell'intero territorio nazionale per diverse tipologie edilizie nell’ambito delle destinazioni residenziale, commerciale, terziaria e produttiva. Le quotazioni individuano un intervallo di valori, minimo e massimo, per unità di superficie riferite ad unità immobiliari ordinarie classificate in una determinata tipologia edilizia e situate in un ambito territoriale omogeneo: la zona OMI. I valori minimi e massimi rappresentano l'ordinarietà e pertanto non sono incluse nell’intervallo quotazioni riferite ad immobili di particolare pregio o degrado o che comunque presentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona OMI di appartenenza. Nel caso specifico di questo sistema di determinazione si utilizza come valore di calcolo il valore massimo. Naturalmente questo dato può ancora subire piccole modifiche dovute a variabili commerciali e che non è posibile determinare matematicamente e in modo puntuale per tutto il territorio nazionale.
 

3. Il coefficiente di merito.

Ogni immobile, a parità di superficie commerciale e zona OMI si distingue per le caratteristiche costruttive. Questo elemento rappresenta la parte variabile oggetto delle principali oscillazioni dovute ad interpretazioni non oggettive e che di fatto definisce effettivamente la qualità dell’immobile.
Esistono varie tabelle che suggeriscono la determinazione dei coefficienti di merito ma generalmente viene utilizzato un sistema riconosciuto sostenuto dalla direttiva dell'agenzia del territorio e che considera tre fattori:

• fattori posizionali
• caratteristiche intrinseche
• costruttore

Potete utilizzare la tabella TCM 3.1.1 del luglio 2008 per la determinazione del coefficiente di merito. Scarica...


Alessandro Morbiato
Commenti
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giacomo di carlo  - Classe energetica e valore reale   |2012-02-09 10:49:38
Saluti,

Alla luce dell'introduzione della classificazione energetica è
doveroso tenere conto anche di questa discriminante del "valore. Bisogna
allora integrare la tabella per il calcolo del coefficiente di merito. La mia
domanda è: come si potrebbero parametrare classe energetica ed IPE?
g.dicarlo
alessandro.morbiato  - Risposta   |2012-03-01 11:38:05
Un edificio in classe energetica B lo valutiamo 150€ al mq in piu' rispetto
agli altri edifici
GIANCARLO  - info su valutazione   |2010-01-18 13:04:15
Buongiorno, vorrei vendere la casa ereditata dalla mamma in abbiategrasso,
costruita nel 1950 palazzo popolare al 2°piano di mq 60, il valore catastale è
molto basso è una a/4, quale valore potrebbe avere? (senza ascensore, vuota,
serramenti e impianti completamente obsoleti)
Grazie infinite
Angelo  - Ing   |2009-12-13 20:45:48
Complimenti!Ottimo lavoro!
PATRIZIA  - valore box   |2009-08-24 12:04:26
buongiorno
come posso valutare il prezzo di un box doppio in lunghezza (circa
27/28mq) posto al secondo piano seminterrato in uno stabile in centro paese
(arcore) vicino alla stazione i valori relativi al 2009 non li ho
trovati....grazie patrizia
Alessio Farina  - Valore box auto Arcore     |2009-08-24 12:37:28
Gentile Patrizia, relativamente al box da lei descritto in centro ad Arcore
(MI), il valore previsto dall\'OMI
(http://www.agenziaterritorio.it/index.php?id=2157 ) può variare tra i 1.000 e
i 1.300 €/mq (28.000€ - 36.000€) se usato e tra i 1.200 e i 1.500 €/mq
se nuovo (33.500€ - 42.000€). I fattori che determinano in prezzo minimo e
massimo sono vari: disponibilità di altri box sul mercato, accessibilità,
vicinanza a servizi, ... Il fattore può essere sia oggettivo che soggettivo e
pertanto dipenderà anche dalla sua bravura e/o fortuna nel valorizzare
l\'immobile.
Spero di esserLe stato d\'aiuto. I miei migliori saluti.
simone  - architetto   |2009-04-28 13:27:21
Salve, volevo sapere, riferito all'esempio pratico sopra riportato, perchè se
il valore dei coefficienti riferito all'immobile considerato è positivo (+0.8 e
+ 11.3 totale 1+ 12.1) poi il coefficiente di merito è -1.7...cioè visto ke è
positivo il coefficiente in base a posizione, carat immobile si deprezza per
-1.7?
Dall'esempio non ho capito bene il perchè...buona giornata, aspetto
chiarimenti, grazie per l'attenzione.
Distinti saluti.
Alessio Farina  - Errore su esempio pratico   |2009-05-04 16:07:58
Gentile Simone, ti ringrazio per la tua attenzione in quanto hai portato in
evidenza un errore sul foglio di esempio pratico del calcolo. Infatti, mancava
una parte di appunti a penna che ho prontamente corretto sul file da scaricare e
in questo modo si può meglio capire l'esempio.

Buon lavoro.
Mirko  - Valutazione immobile-coeff. di merito   |2009-10-28 18:31:44
Gentile sig.Alessio Farina ho appena visto quest' utilissimo esempio pratico di
valutazione immobili.Il mi lavoro e' quello di Agente Immobiliare e mi
tornerebbe utile avere una scheda tecnica cosi professionale.Le chiedo
gentilmente se puo inviarmi l'esempio pratico corretto e se ha una scheda
tecnica vuota da inviarmi (via e.mail)o se sa darmi dove trovarne un modello su
internet.La ringrazio anticipatamente e mi complimento per la sua
professionalita'.buon lavoro
Giusy  - mansarda   |2009-04-14 16:42:28
Salve,

vorrei sapere il coefficiente da calcolare in caso di mansarda e
sottotetto.

Potete gentilmente aiutarmi
Enrico  - tabella TCM   |2009-02-06 17:45:56
Vorrei sapere quali sono i riferimenti normativi per il valore deiu coefficienti
di merito.
Saluti,
Enrico
c_erre  - tabella TCM   |2008-12-01 23:09:30
vorrei utilizzare la tabella TCM per la stima immobiliare che sto
predisponendo.
esistono dei riferimenti normativi per il valore dei singoli
coeff. di merito?
saluti
c_erre
alessiofarina  - Riferimenti Tabella Coefficiente di Merito Immobil   |2008-12-02 19:24:41
Gentile utente,
la normativa a cui fa riferimento la tabella è estratta
direttamente dalla Agenzia della Entrate.
La stessa è stata ritarata insieme
alle agenzie con cui normalmente collaboriamo, secondo parametri più vicini
alla realtà commerciale degli immobili. Provvederò in breve ad inviarti la
normativa di riferimento.
Angelo Pivetti  - Guida efficace!   |2008-11-12 13:36:00
Ottima tabella. La regola vale anche per le zone turistiche? Io ho una casa
vista mare (Jesolo) e mi dicono che il coefficiente "vista esterna" ha
un valore molto più alto di quello indicato dalla tabella TCM. Mi fate sapere
per favore?
alessiofarina  - Calcolo valore immobili zone turistiche   |2008-11-12 13:47:01
Grazie Angelo,
quello che ti hanno riferito è vero. Per le zone turistiche
alcuni valori vengono modificati. Infatti mentre in città "la vista"
varia relativamente poco e di conseguenza anche la sua incidenza sul valore,
nelle zone turistiche questa ha un'incidenza più rilevante. Ad esempio sul tuo
stesso residence chi ha la vista mare (tema dell'aggettivo "turistico")
paga di più di chi non ce l'ha. Questa incidenza varia da luogo a luogo e il
fattore può avere un'incidenza anche fino al 30%. In merito ti consiglio di
verificare sul posto il termometro di questi valori; intuirai personalmente
quanto è il peso di queste differenze. Buona analisi.

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